부동산 투자 공부 : 재건축 사업이란? 재건축 사업성 고려하기!

목차

재건축사업

재건축사업이란 정비사업 중 하나로서 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업

공공재건축사업

재건축사업이 어려워 지역 주민들이 공공기관의 참여를 희망하는 경우, 다음 요건을 모두 갖추어 공공기관이 사업시행자 등으로 참여하는 공공재건축사업의 형태로 재건축사업을 진행할 수 있습니다.

• 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우 포함)이 재건축사업의 시행자나 대행자일 것
• 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설, 공급할 것
• 다만, 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시, 군 기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대를 충족할 수 없는 경우에는 적용되지 않음

소규모재건축사업

소규모재건축사업이란, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위해 시행하는 정비사업입니다. 하나의 주택단지 또는 둘 이상이 연접(주택단지 사이에 도로가 있는 경우에는 시, 도조례로 정하는 바에 따라 해당 도로가 폐지되거나 노선이 변경되는 경우만 해당)한 주택단지 중 다음의 요건을 모두 충족한 지역에서 시행할 수 있습니다.

• 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것
• 노후, 불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상일 것
• 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

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재건축 사업성 판단 기준 : 일반분양 수익 > 사업 비용

부동산 투자로 재건축을 생각하고 오래된 아파트를 매매하는 경우가 있는데요. 재건축이 되기만 하면 대박인 것은 아닙니다. 기본적으로 건물을 허물고 다시 짓는 것이기 때문에 오래 걸리고, 비용도 추가되게 때문입니다. 보통 그러한 비용은 재건축 결과 추가로 지어지는 세대를 일반 분양하여 벌어들이는 수익으로 충당합니다. 일반분양 수익이 재건축사업비용보다 작은 경우에는 추가 분담금을 내야 하는 구조이기 때문에 투자 전에 재건축 사업성에 관한 부분을 잘 살펴봐야 합니다. 기본적으로 재건축 사업성이 높다는 것은 일반분양 수익이 사업 비용보다 높은 경우가 되겠습니다. 일반분양 수익이 사업비용보다 훨씬 높은 경우에는 오히려 돈을 받고 새 집을 받을 수도 있는 거죠. 아래 내용을 참고해 주세요.

• 인근 지역 분양가 및 인프라 : 인근 지역의 분양가가 높은 곳일수록 재건축 단지의 일반 분양가도 높아지게 되므로 사업성이 좋아집니다.
• 용적률 : 현재의 용적률 대비 재건축 후 용적률이 많이 늘어날수록 사업성이 좋아집니다.
• 대지면적
  • 전체 대지면적이 클수록 사업성이 좋아집니다.
  • 세대당 대지면적이 클수록 사업성이 좋아집니다.

즉, 살기 좋은 지역에 지어진 넓은 아파트 단지이며, 저층 아파트로 구성되어 있고, 노후 아파트인 경우 사업성이 좋다고 할 수 있겠습니다. 추가로 지어지는 세대가 많고(일반 분양 세대가 늘어남), 일반분양가가 높기 때문입니다. 물론 여러 가지 요소를 더 따져보아야겠지만 기본적인 판단을 위한 조건으로 참고해 주세요.

관련 용어

• 정비구역 : 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정, 고시된 구역
• 정비사업 : 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업을 지칭
• 노후, 불량 건축물 : 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 등 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호에 해당하는 건축물
• 정비기반시설 : 도로, 상하수도, 구거(溝渠: 도랑), 공원, 공용주차장, 공동구 및 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열, 가스 등의 공급시설로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조로 정하는 시설
• 공동이용시설 : 주민이 공동으로 사용하는 놀이터, 마을회관, 공동작업장 및 그 밖에 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제4조로 정하는 시설
• 대지 : 정비사업으로 조성된 토지
• 주택단지 : 주택 및 부대시설, 복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호에 해당하는 일단의 토지
• 사업시행자 : 정비사업을 시행하는 자
• 토지등소유자 : 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자(다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우, 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봄)
• 토지주택공사등 : 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사

간단 요약

재건축사업은 인프라가 양호한 곳의 노후, 불량 건축물을 허물고 새로 짓는 사업입니다. 헌 집을 허물고 새 집을 짓는 사업이라고 보시면 되고, 재건축 아파트 투자를 하려면 사업성이 높은지 잘 따져봐야 한다고 요약할 수 있겠습니다.