부동산 투자 공부 : 재개발 사업이란?

목차

재개발사업

재개발사업이란 정비사업 중 하나로서 아래와 같은 사업을 말합니다.

• 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업
• 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업

노후, 불량건축물이란?

※ “노후, 불량건축물”이란 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조).
건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
√ 급수, 배수, 오수 설비 등의 설비 또는 지붕, 외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
√ 건축물의 내구성, 내하력(耐荷力) 등이 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」(국토교통부고시 제2023-9호, 2023. 1. 5. 발령, 시행)에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물
① 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하고, ② 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서, 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울특별시, 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시, 도조례”라 함)로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
√ 규제「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시, 군계획시설 등의 설치로 인해 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
√ 공장의 매연, 소음 등으로 인해 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
√ 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수, 보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시, 도조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
√ 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시, 도조례로 정하는 기간이 지난 건축물
√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시, 군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나
는 건축물

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재개발사업의 주요 목적

• 주거 환경 개선: 주택이나 건물의 노후화로 인해 주변 환경이 좋지 않은 지역을 대상으로 하여, 새로운 주택과 건물을 건설하여 주거 환경을 향상시킵니다.
• 도시 기능 회복 및 상권 활성화: 상업 지역이나 공업 지역에서 기능이 약화되거나 상권이 침체된 지역을 대상으로 하여, 새로운 시설이나 건축물을 통해 도시 기능을 회복하고 상권을 활성화합니다.

공공재개발사업

다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 공공재개발사업이라 합니다. 즉, 공공기관이 주체가 되어 진행하며, 주택의 일부를 공공주택으로 공급하는 사업의 경우를 공공재개발사업이라고 생각하시면 되겠습니다.

• 시장, 군수등, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가(조합과 공동으로 시행하는 경우 포함) 재개발사업의 시행자나 대행자일 것
• 건설, 공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 대상 분양분[「도시 및 주거환경정비법」 제80조에 따른 지분형주택(이하 "지분형 주택"이라 함)은 제외]을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 20 이상 100분의 50 이하 범위에서 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 서울특별시, 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 비율 이상을 지분형주택, 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 건설, 공급할 것

간단 요약

재개발사업은 노후나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선과 도시기능 회복을 위해 새로운 건축물을 건설하거나 주변 환경을 개선하는 사업입니다. 즉, 낙후된 지역 자체를 개선, 개발하는 사업이라고 보시면 되겠습니다.